Artiklar

Förstagångsanpassning av en byggnad

Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad är direkt avdragsgilla skattemässigt. Även ändringsarbeten som normalt är en ombyggnad kan jämställas med reparation och underhåll. Detta utvidgade reparationsbegrepp gäller utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i verksamheten. Direktavdrag får dock inte göras för åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden.

Vid tillämpning av det utvidgade reparationsbegreppet görs verksamhetsbedömningen utifrån vad som kan anses normalt i företagets näringsverksamhet. Det görs alltså en bedömning av antingen fastighetsägarens eller hyresgästens verksamhet, beroende på vem av dem som bekostar ändringsarbetena.

Fastighetsägarens utgifter

Utför en fastighetsägare ändringsarbeten i en byggnad på grund av att han ska bedriva en helt annan verksamhet i byggnaden eller i en lokal än den verksamhet som tidigare bedrivits där, är ändringsarbetena inte normala i fastighetsägarens nuvarande verksamhet i byggnaden eller i lokalen. Fastighetsägaren gör då vad man kan kalla en förstagångsanpassning.

Enligt Skatteverket är det ett exempel på en förstagångsanpassning när en fastighetsägare har haft utgifter för ändringsarbeten avseende en lokal som ska hyras ut och som tidigare inte varit uthyrd. Fastighetsägaren har då utfört ändringsarbetena med anledning av en helt annan verksamhet än den som fastighetsägaren tidigare har bedrivit i lokalen.

Skatteverket anser att utgifter för ändringsarbeten i samband med en förstagångsanpassning av en byggnad eller en lokal inte omfattas av det utvidgade reparationsbegreppet. Utgifterna är därför inte direkt avdragsgilla.

Har fastighetsägaren däremot utfört ändringsarbeten som sker på grund av fastighetsägarens nuvarande verksamhet i byggnaden eller lokalen, är verksamheten densamma både före och efter ändringsarbetet. Fastighetsägarens utgifter för ändringsarbetena är då avdragsgilla enligt det utvidgade reparationsbegreppet om övriga förutsättningar för avdrag är uppfyllda.

Det kan till exempel vara en fastighetsägare som hyr ut lokaler för affärs- och kontorsändamål som gör ändringsarbeten i samband med en omdisponering av lokal för nuvarande hyresgäst eller vid byte av hyresgäst.

Hyresgästens utgifter

Om en ny hyresgäst gör ändringsarbeten i en lokal för att han ska kunna använda den i sin verksamhet är ändringsarbetena, enligt Skatteverket, inte normala i hyresgästens verksamhet i lokalen. Utan hyresgästen gör en förstagångsanpassning av lokalen. Utgifterna är därför inte direkt avdragsgilla anser Skatteverket.

Utför en befintlig hyresgäst ändringsarbeten i lokalen på grund av att han ska bedriva en helt annan verksamhet, är ändringsarbetena inte normala i hyresgästens nuvarande verksamhet i lokalen. Även i detta fall är det fråga om en förstagångsanpassning som medför att utgifterna inte är direkt avdragsgilla enligt Skatteverket.

När en befintlig hyresgäst gör ändringsarbeten för den i lokalen bedrivna verksamheten, är utgifterna för ändringsarbetena avdragsgilla enligt det utvidgade reparationsbegreppet om övriga förutsättningar för avdrag är uppfyllda.

SKV ställningstagande 2016-06-02, dnr 131 248999-16/111

Företagsaktuellt nr 5 2016

Konsumentskyddet på bolånemarknaden stärks

Regeringen föreslår i en proposition åtgärder för att stärka konsumentskyddet på bolånemarknaden. Förslagen bygger till stor del på EUs bolånedirektiv från 2014.

För många är bostadsköpet den ekonomiskt mest betydande affären de gör i livet. Samtidigt befinner sig kunden i ett kunskapsunderläge i förhållande till de bolåneföretag som lämnar eller förmedlar bostadskrediter. En väl fungerande bolånemarknad är därför av stor betydelse för många människors privatekonomi. Eftersom större delen av utlåningen till hushåll i Sverige består av bostadskrediter är bolånemarknadens funktion och stabilitet även av stor betydelse för samhällsekonomin i stort.

Förslagen innebär bland annat följande:

• Utökade krav på information från bolåneföretaget till bolånekunden, bland annat vid marknadsföring.
• Kunden ska få bättre insyn i hur bolåneräntan bestäms.
• Kunden ska få minst sju dagars betänketid för att fundera över ett erbjudande om bostadskredit.
• Bolåneföretaget ska som huvudregel inte kunna kräva att kunden även ska köpa andra finansiella tjänster eller produkter för att få en bostadskredit.
• Kunden ska få skydd mot ökade kostnader på grund av valutaförändringar när till exempel krediten betalas i svenska kronor men bolånekunden får sin inkomst i euro.
• Bolåneföretaget ska diskutera amortering med kunden och lämna ett förslag till amorteringsplan.
• Företag som lämnar eller förmedlar bostadskrediter ska ha tillstånd, stå under tillsyn samt ha personal med tillräcklig kunskap och kompetens.
• Bara de som har rätt att driva verksamhet med bostadskrediter ska ha rätt att lämna råd om sådana krediter. En skärpning av reglerna görs också. Bland annat får en rådgivare som kallar sig oberoende inte ta emot ersättning från någon annan än bolånekunden.
• Det upprättas ett system för gränsöverskridande tillsyn inom EES. Bland annat ska svenska och utländska tillsynsmyndigheter samarbeta och utbyta information.

De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2017.
Proposition 2015/16:197

Företagsaktuellt nr 5 2016